Blog

Kiinteistörahastot tuloverotuksessa läpivirtausyksiköitä mutta arvonlisäverotuksessa itsenäisiä verovelvollisia – Kuka väittää, että verotus olisi loogista?

Valtiovarainministeriö on lähettänyt lausuntokierrokselle luonnoksen hallituksen esitykseksi, jossa kiinteistövarallisuuteen sijoittavat erikoissijoitusrahastot, joilla on vähemmän kuin 30 osuudenomistajaa ei pidettäisi erillisenä tuloverovelvollisena. Kiinteistövarallisuuteen sijoittavalla erikoissijoitusrahastolla tarkoitettaisiin vaihtoehtorahastojen hoitajista annetun lain 2 luvun 1 §:n 2 momentissa tarkoitettua erikoissijoitusrahastoa, ja sitä vastaavaa ulkomaista erikoissijoitusrahastoa, joka sijoittaa varojaan pääasiallisesti kiinteistöihin ja kiinteistöarvopapereihin tai jonka kokonaisvarallisuudesta enemmän kuin 50 prosenttia muodostuu välittömästi tai välillisesti kiinteistöistä. Kysymyksessä olisi niin sanottu läpivirtausmalli, joka on Suomessa uusi käsite.

Läpivirtausmallissa tuloverotusta ei tapahdu erikoissijoitusrahaston tasolla, vaan sen saama tulo verotettaisiin osuudenomistajien tulona. Se, miten osuudenomistajaa verotettaisiin, riippuisi osuudenomistajan statuksesta. Kiinteistörahaston saama tulo katsottaisiin siten osuudenomistajana olevan sijoittajan tuloksi. Ymmärrykseni mukaan rahaston saama osinko olisi sijoittajan osinkoa ja rahaston saama vuokratulo olisi sijoittajan vuokratuloa.  Korjatkaa jos olen väärässä.

Sijoitusrahastojen osalta oleellisena tekijänä on arvonlisäverotuksessa pidetty sitä, että rahasto on ”viranomaisten valvonnan alainen”. Tällöin ne toimivat itsenäisen oikeussubjektin tavoin ja voivat rekisteröityä arvonlisäverovelvolliseksi verollista liiketoimintaa harjoittaessaan. EUT katsoi tuomiossaan asiassa C-8/03 (Banque Bruxelles Lambert SA (BBL)), että yhteissijoitusyrityksenä pidettävät sijoitusrahastot harjoittavat arvonlisäverotuksen näkökulmasta liiketoimintaa. Myös kiinteistösijoitusrahaston harjoittama toiminta on itsenäisenä verovelvollisena arvonlisäverolain yleisten perusteiden mukaisesti liiketoimintaa. Täten rahastolla on myös verollisen liiketoiminnan osalta vähennysoikeus kustannuksiinsa. Toisaalta sen on syytä muistaa, että mahdollisen verottoman liiketoiminnan osalta vähennysoikeutta ei arvonlisäverossa ole ja tällöin ilmeisesti vähentämättä jäävät arvonlisäverot voidaan vähentää osuudenomistajan tuloverotuksessa. Näin kai sitten?

Kiinteistösijoitusrahastot voivat harjoittaa vuokraustoimintaa vuokraamalla sijoituskohteitaan. Rahastot voivat hakeutua kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamisesta arvonlisäverovelvolliseksi samoin edellytyksin kuin muutkin vuokraustoimintaa harjoittavat toimijat. Verollisesta vuokraustoiminnasta rahastoilla on myös arvonlisäverossa vähennysoikeus. Mikäli rahastolla ei ole vähennysoikeutta, arvonlisävero voitanee vähentää osuudenomistajan tuloverotuksessa.

Mikäli muutosehdotus tuloverotuksessa toteutuu, kiinteistörahastojen hallinnoijan on hyvä pitää pää kylmänä ettei mene puurot ja vellit sekaisin sen osalta, kuka on verovelvollinen minkäkin lain mukaan, kuka maksaa minkäkin veron ja kenellä on vähennysoikeus. Ei kai siinä sen suurempaa ongelmaa ole?